◎ 文 《法人》特約撰稿 馮瀟南 龐郁

近年來，按揭貸款購房已成為許多人購房的首選方式，而購房者在辦理銀行按揭貸款時，需要將房屋進行抵押，辦理預告登記，方可獲取銀行發放的貸款。當購房者逾期償還銀行貸款，出現“斷供”現象時，銀行便會啟動訴訟程序，要求貸款提前到期，購房者與開發商對尚未償還的貸款承擔連帶清償責任，并要求對進行預告登記的不動產享有優先受償的權利。在司法實踐中，關于預告登記的效力問題一直是實務爭議的焦點，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》(以下簡稱《解釋》)對此問題進行了規定。

預告登記概念及意義

預告登記是指為確保一項旨在發生未來的物權變動的債權請求權之實現，而向登記機構申請辦理的預先登記。中國民法典第二百二十一條對預告登記的概念也作出了規定：“當事人簽訂買賣房屋的協議或其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力?！鳖A告登記的完成并不意味著不動產物權變動的法律效果的發生，并沒有使債權轉化為物權，也沒有使預告登記的權利人享有對物的支配權。預告登記實質上是一種對不動產物權請求權進行保全的方式，使得債權人將來能夠取得物權，發生物權變動效力，兼具債權屬性和物權屬性。

在預售商品房領域，購房者通常以商品房作抵押進行預告登記，向銀行申請購房貸款以彌補購房資金缺口。作為商品房預售的重要配套制度，預告登記賦予權利人對將來取得不動產物權請求權以一定的保全效力、排他效力，能有效避免“一房多賣”“一房多押”等情形，《解釋》第五十二條還規定在一定條件下，預告登記權利人可依預告登記行使優先受償權。在一定程度上保障購房者順利取得不動產所有權，降低金融機構的信貸風險，減輕房地產開發商階段性保證責任，同時規范商品房預售市場的交易秩序，促進房地產行業的健康發展。

抵押權預告登記優先受償條件

《解釋》出臺之前，中國司法實踐多數認為在未辦理房屋抵押權設立登記之前，預告登記權利人享有的是當抵押登記條件成就或約定期限屆滿對系爭房屋辦理抵押權登記的請求權，并可排他性地對抗他人針對系爭房屋的處分，但并非對系爭房屋享有現實抵押權。預告登記無法產生物權設立的效果，在未獲得物權登記的情形下，抵押權的預告登記并不能使預告登記的權利人獲得優先受償的效力?！督忉尅返谖迨l對預告登記效力問題的規定作出重大改變，賦予預告登記在一定條件下可達到本登記的效果從而促使預告登記權利人得以行使優先受償權。

強調所有權首次登記。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第二十四條，不動產首次登記是指不動產權利第一次登記。未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外。故在商品房預售領域，首次登記是指房地產開發商就已竣工的建設工程，對國有建設用地使用權及房屋所有權進行的第一次登記，即俗稱的“大產權證”，只有在首次登記完成后，方可進行所有權轉移登記。

《解釋》第五十二條吸納理論與實務經驗對預告登記的效力進一步明確，已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，對于預告登記權利人主張的優先受償權人民法院應予支持。故在新法框架下，首次登記是預告登記權利人能否享有優先受償權的必要條件。

須具備轉為抵押登記的條件?！督忉尅返谖迨l并未將預告登記與本登記畫等號，只是賦予預告登記在具備轉為抵押登記的條件但又未辦理抵押登記的情況下可具有本登記的某些效力，即抵押財產不存在尚未辦理建筑物所有權首次登記、預告登記的財產與辦理建筑物所有權首次登記時的財產不一致、抵押預告登記已經失效等不具備辦理抵押登記條件的，預告登記權利人請求就抵押財產優先受償的主張應予支持。在實現抵押權的條件尚未成熟時，預告登記僅起到限制處分的保全效力，故亦不存在優先受償的問題。

預告登記順序效力與開發商保證責任

法理上認為預告登記屬于一種具有優先順位的排他性債上請求權，能夠通過保全請求權以保障其行使權利的有力順位，從而排斥后序登記的權利?！督忉尅返谖迨l對預告登記的順序效力進行了確認：當事人辦理抵押預告登記后， 預告登記權利人請求就抵押財產優先受償，經審查已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應予支持，并應當認定抵押權自預告登記之日起設立。因預告登記不能現實阻礙同一商品房上其他權利的登記申請，故同一商品房存在多個預告登記的情況時，預告登記轉為抵押登記的效力具有溯及力，以預告登記的順序為準。

實踐中按揭貸款銀行多要求房產開發商對購房貸款提供階段性保證擔保，即開發商承擔保證責任期間至債權人就合同項下不動產辦妥登記時或有效抵押設立時為止。過往的實務領域中，多以銀行拿到商品房抵押權利憑證之日作為保證擔保責任免除的時間節點，但實踐中多種原因均能造成抵押權登記未能順利辦理，在此情形下開發商的階段性保證責任無疑被大大加重。如今，《解釋》第五十二條規定預告登記權利人在一定條件下可享有優先受償權，抵押權自預告登記之日起設立。此時開發商的保證擔保責任將因滿足有效抵押設立的條件而到期，有助于減輕房產開發商的保證擔保責任，增強金融機構的信貸積極性。

《解釋》第五十二條的出臺使得商品房預告登記權利人在一定的條件下可享有優先受償的效力，在保障債權人權利平衡的同時，降低權利實現的成本，在一定程度上減少訟累，避免加重銀行等金融機構的信貸風險，減輕房地產開發商的階段性保證責任，做到消費者與房地產業、金融業三方的利益平衡，從而促進房地產交易市場的發展和金融秩序的穩定。

(作者系廣西祥泰律師事務所律師)

(責編 惠寧寧)